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深圳小产权房带给“沙井黑帮”及官员巨大利益

  近十年来的城市化,突飞猛进,又暗流汹涌。繁荣的速度前所未有,利益分配却时有失衡。曾经为“南国第一村”的万丰村的变迁路径,是深圳原农村集体经济组织发展过程的缩影,也是珠三角不少城市城中村的缩影。关键之处在于,它和它们的城市化,还远未结束。

  2004年开始,规模化的小产权房开发在沙井兴起。当年社区集体经济、股份公司、居民蹲在这个链条中得到分红和转让利差,因而“皆大欢喜”。但万丰村由于自身的管理制度混乱,多数村民从小产权房的售卖中所获利益并不多。

  沙井万丰,中国第一个走股份制道路的村庄,鼎盛时期曾与华西村、大邱庄和南街村等齐名。号称“南国第一村”。近两年颇不平静。

  2012年初,在当地浸淫多年的“沙井黑帮”被警方一网打尽,抓获头目及骨干成员102人,扣押、冻结涉案资产数亿元。该组织除了涉及百余起刑事案件,还控制了沙井多个行业,包括废品回收、煤气供应、建材贸易等行业,并从事非法客运和各种“看场”活动,近年来最有利可图的则是小产权房的建设开发。

  2004年开始,规模化的小产权房开发在沙井兴起。相比小产权房的高额利润,行业的利润已经不值一提。对黑帮来说也是如此。万丰村是小产权房建设大潮中的一个带动者。小产权房往往以村委统建楼名义开发,但在“居民自住”的名义下,实际上四处兜售,各个社区和股份公司都能从中获益,居民也在这个链条中得到分红和转让利差,因而皆大欢喜。但万丰村由于自身的管理制度混乱,让村民从小产权房的售卖中所获利益并不多。

  小产权房开发更多的是带给“沙井黑帮”和街道、社区的部分官员以最大利益。对土地的利益争夺甚至触及了政府的底线。在深圳市日益收紧的查违政策之下,终于对全市新建违建最多的沙井开刀。多名官员落马。

  但问题并未结束,由于此前的无序开发导致各方利益不均,但土地涉及的是村民的核心权益。村民们仍希望能挽回此前流失的集体资产。其中最大的焦点就是土地资产。在万丰社区遗留的“小产权房”中,已售出但未入住的穗丰苑至今仍深陷其中。“交易无效”

  一个沙井典型的“小产权房”:此前大部分已经由万丰村原领导班子和开发商对外售出。但由于该楼盘的开发过程“涉黑”,村民们认为此前的交易无效,应予废除并明确土地和房产归属于万丰村集体。“争夺战”由此萌生。

  2012年6月,30层的穗丰苑封顶之后,业主们还没来得及入伙,就发现楼盘已被当地村民查封。此后村民和业主僵持至今。如今穗丰苑水电和通道都已被断掉,楼盘一楼的外墙上被涂鸦上“万丰人民誓死捍卫土地权益”的字样,与此针锋相对的,是楼上悬挂的红色标语“谁偷了我的房子?我要回家!”有业主在墙上写出QQ群号码,动员业主们加入维权行列。

  这栋名为穗丰苑的高层住宅小区,是沙井众多小产权房楼盘中最普通的一处,位于沙井万丰社区旧房包围之中。但毕竟这是一个实实在在的居所,且价格便宜。李望和其他数百名业主在2011年以后以2600元/平方米到4600元/平方米的价格,纷纷买入这栋以“村委”集资房名义建设的房产。但买入之后换来的不是入住,而是旷日持久的产权之争。

  万丰居民们认为,穗丰苑所在地块被万丰村委低价出售,经过数次转手之后由最后接盘者建成房产出售。程序不合法,也损害了居民的利益。居民们提供的资料显示,穗丰苑所在的原始土地共计1800平米,被以800元每平米的低价售出,而实际上占用土地面积近2000平米。

  该土地被村委贱卖了,村集体资产流失,且该楼盘与“沙井黑帮”有关,村民理直气壮要求收回“涉黑地产”;但已购房的业主则认为房产交易是土地转手之后的事情,房产开发期间政府和万丰村并未否认房产合法,购房者的居住权不容剥夺。

  在《穗丰苑共同出资建房协议书》中这样写道:“为落实中央住房政策,解决住房问题,甲乙双方在互利、友好合作的前提下共同出资合作建房。”这给该地块的开发模式打上“合资建房”的名义。在合同中还列明了两种付款模式,可选择一次清出资款,或首付7成房款并在交房验收后5天内交清剩余出资款。

  为打消购房者的顾虑,在合同中还明示:在购房者入住该房期间,如遇国家征用征收该建筑物,受补偿主体为开发商,开发商按政府赔偿单价及购房者权属的购买面积计算赔偿金给购房者。如果日后政府出台政策需按照相关规定办理产权证时补缴地价和税费,该费用均由购房业主承担。

  在街道办的协调之下,万丰村与开发商就穗丰苑的问题进行了多次谈判,万丰村起初要求开发商将卖楼所得收入与社区五五分账,但遭到开发商的拒绝,谈判一度没有进展,后在街道办强力协调之下,万丰社区同意以获得卖楼所得的30%而收场,但最终因为居见不统一,谈判再度延期。

  汪女士作为业主方代表也参与了两次谈判,她回忆,开发商认为自己的买地成本以及建材人工等成本颇高,如与社区平分卖房所得根本无法接受。但后期达成的三七分账,又被“村委”部分成员以及居民反对,因为那样只能拿到500万元,2000多居民每人分不了多少。房产经济

  万丰村股份制改革的实践影响了深圳乃至全国的农村,股份分红成为村要收入来源之一的制度初创者中就有万丰村。然而在2002年元月股东们却惊讶地被告知,万丰集团从此停止分红。投资陷窘境,债务理不清。此前的招商建厂收租的模式已经无法给万丰村带来快速而可观的收益。2004年开始,万丰村迅速将发展模式切换为“合作建房”模式,即找开发商合建小产权房对外出售获利。

  万丰村总面积6.8平方公里,社区户籍户数705户,户籍人数2067人,绝大部分原居民为潘姓;但目前外来人口达到近6万人。注定了这是个城市化过程中野蛮生长的样本。

  万丰村曾经有辉煌的过去。上世纪80年代初,潘强恩当选村支书以后,敏锐地注意到,香港加工业向内地转移,是一次千载难逢的机遇。从1982年引进了第一家“三来一补”企业到2000年,万丰股份公司升格为万丰(集团)股份有限公司,集团有资产14亿多元。万丰鼎盛时期,与华西村、大邱庄、南街村齐名,号称“南国第一村”。

  万丰村的实践影响了深圳乃至全国的农村。当前中国很多“城中村”在行政村的基础上建立股份公司,村民变股民,都是以万丰为原始的模板。然而2002年万丰村旧有的发展模式已经面临了瓶颈每年年初万丰集团都向股东发放前一个年度的分红,但是2002年元月股东们却惊讶地被告知,万丰集团停止分红。

  一位村民介绍,这是多方面因素造成的结果。后期的潘强恩,在权威确立以后,任人唯亲,村里主要干部都是其家人和亲信。基本上可以说“只手遮天”。在之前财富膨胀的幻觉上,到处进行投资,但绝大部分投资没有经过村民表决,而在收益上,如果项目赔钱一定是亏村里的钱,赚钱的收益,则未必划归村集体。

  投资陷窘境,债务理不清。此前的招商建厂收租的模式已经无法给万丰村带来快速而可观的收益。2004年开始,万丰村迅速将发展模式切换为“合作建房”模式,即找开发商合建小产权房对外出售获利。

  小产权房曾拯救了万丰村的集体经济,但也成为此后村民与村委矛盾的焦点。万丰村在沙井几十个村里,近几年的分红却几乎是最差的。村民对集体经济分配环节的种种质疑,最终爆发。

  相比工业化的出租经济模式,小产权房的回报称得上是暴利。卖价高,回款快,周期短。但另一方面,村集体的土地一去不回,渐渐经由小产权房建设而流失。而由于以往的投资失败和数目不详的对外负债所拖累,小产权房带来的收益并未满足村民们的预期。

  一位自称不算太富裕的村民称,目前的万丰村里,密集的高楼大厦到处可见,这些小产权房都是以统建楼名义建起来。按道理村集体近十年间的收益当以数十亿计。因为村集体掌握土地,在房地产火爆的形势下,有充分的议价权,又不像商品房那样有土地出让金、各种税费的“扒皮”,村集体应获得卖房收入中的绝大部分收益。

  但实际上,万丰村在沙井几十个村里,近几年的分红却几乎是最差的。因为小产权房的收益除了被村官瓜分之外,还要用于“”的灰色成本,整个过程走下来,对村民来说,比国家征地开发的补偿都更差。

  2012年以来,村民越来越频繁地质疑村官贱卖集体土地、侵吞集体资产,并告到区、市政府。村民潘博提供的村委与开发商签订的合同显示,万丰村下岗地段交易总额是2亿多元,但村集体只收到2200万元,近2亿元的资金不知去向。

  到今年2月份,万丰村民集体要求收回被低价转让的集体土地,公开社区股份合作公司、集体公司的财务状况,清算集体资产,并罢免现任社区两委班子成员,重新选举。

  3月份,宝安区领导偕同宝安区公安分局、财政局、民政局及应急办等9个部门及街道的负责人一起出席与村民的交流会议,万丰社区党支部7名委员集体停职,区纪委介入展开调查。

  对于村民从快从速解决问题的强烈要求,宝安区副区长谢晓东认为,“万丰的问题积累了十多年,不可能在短期内快速解决,目前就是要让万丰的情况不再恶化,维持最基本的运作,毕竟大家还要分红。”而专门成立的工作组首先要做的工作就是对万丰村的土地使用情况进行全面调查。截至目前,对土地的调查工作还没有一个公开的结果。集体经济与小产权房

  时间圈定在20 0 4年。这一年对深圳万丰村来说,是一个前后命运泾渭分明的节点。

  万丰村曾经是农村股份制改革和工业化厂租经济的先行者,以“南国第一村”闻名遐迩。然而最近十年,这个村庄的命运与前二十年迥异。一方面经营上对外投资的屡屡失利,一方面股份公司管理混乱无序。村集体收益江河日下。到2004年时,万丰村内部厂租经济收益低迷,外部债务缠身,内外交困让这个曾经辉煌的村子濒临崩溃。

  同样在20 0 4年,房地产市场在全国范围内开始趋热,万丰村也适时切换至“小产权房”模式。但“小产权房”在给村官和合作开发者带来快速暴利的同时,却未必给万丰村集体带来等量齐观的收益。

  小产权房拯救了万丰村,但也成为此后村民与村委矛盾的爆发点。本身就游走在法律的边缘地带,加之土地贱卖和收益分配的悬殊,最终村委下台、政府介入,但既往矛盾仍未解决,后续发展仍不明朗。

  从全局看,20 0 4年是珠三角传统的工业发展模式切入地产开发模式的节点。此时伴随着集体土地的多样化处理,增值空间巨大,但流转过程充满了灰色地带。在产权不明的状况下,上位法规和监管缺位,城市中博弈定输赢,掀起一场土地瓜分盛宴,乱象频生,有人欢喜有人忧。

  对深圳来说,这一年曾掀起“全面城市化”的。农民身份自此消失,但十年过去,已没有农民的深圳仍然处于城市与农村博弈的过程之中。土地“半城市化”留下小产权空间

  在2003年底,深圳提出,用当年四季度到2004年全年的时间,对深圳进行“第二次城市化”,将当时宝安、龙岗两区的“深圳最后的27万农民”全部洗脚上田,完成从“村里人”到“城里人”的身份转换。让深圳成为我国第一个告别农村的城市。

  之所以说是“二次城市化”,是因为1992年,深圳已经有过一次“城市化”,但当时考虑到历史原因、基层稳定以及发展的需要,特区外仍保留了镇的建制,没有真正实现城市化。

  2004年,深圳市出台《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,要求按照“工商用地指标100平方米/人、居住用地100平方米/户、公共设施用地200平方米/户”的标准,给村集体划定非农建设用地,共为46 .72平方公里。在此之外的建设用地,按理说应该属于政府了,但实际不然。目前深圳近400平方公里的土地掌握在原农村集体经济组织手中。也即当年政府没能从原住民手中将土地国有化。

  对深圳集体经济颇有研究的一位街道办工作人员房先生(化名)介绍,深圳自上个世纪80年代以来的30年间一直针对村集体土地制定政策,但到90年代时,政策就基本失效了,因为发展需求超出其限定时,村民甚至村委自身会采取违章建房的方式自寻出路。2004年的“全面城市化”,是他认为最详细的政策安排,也试图理清各方边界。包括村集体、原居民个人可保留的土地和建筑面积。但因政府补偿不到位或村集体的抵触,这一计划的实际推进遭遇很多阻力,后续基本名存实亡。判断依据是对集体土地“产权未明确,管理无效果”。

  目前深圳官方对村集体手中近400平方公里面积上的房屋大部分定义为“历史遗留问题违法建筑”。大量处于模糊地带的土地,政府既不认为它们是合法的集体土地(尽管事实上是村集体掌控),也没有给予国有土地的身份。

  这种现状,已成为同时制约深圳原农村和深圳市发展的瓶颈问题。对村集体来说,土地房产无法入市流通;对市政府来说,已经无地可用,但这些“小产权违建”既拆除不了,又无法按合法价格支付更新改造的高成本。

  今年10月,深圳市针对村集体股份合作公司连发两文:《关于推进股份合作公司试点改革的指导意见》和《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见(试行)》。改革的主要内容包括加快股份合作公司的转型发展、完善规范监管、实行政企社企分开、加大扶持力度和探索股权改革五大方面。其中重点是明晰产权和强力监管。

  对于最混乱的土地产权方面,《意见》建议采取尊重历史、公平合理、区别对待的原则,分步分类明晰原农村土地房屋产权,保障集体股份经济组织和原村民的合法权益。选择社区开展试点,探索土地房屋明晰产权,以及通过城市更新、土地整备等二次开发明晰产权的路径。深圳鼓励引导股份合作公司将符合规划的合法工业用地和尚未完善征(转)地补偿手续的工业用地,通过政府指定的公开交易平台,以挂牌方式进入市场。

  在监管上,尽管此前各社区股份合作公司已建立公司章程和各项经营管理制度,但目前社区股份合作公司的管理层还习惯于家族式管理模式,不习惯也不情愿接受股东的监督和制衡。一些公司董事长利用手中权力,不受约束,一些重大事项违反相关规定越权而为,暗箱操作私自出卖集体土地和厂房、私自贱租集体资产、利用职权为亲友牟利、用等案件时有发生。

  《意见》提出要完善股份合作公司法人治理结构,探索建立职业经理人制度,逐步实现所有权与经营权分离,支持股份合作公司逐步实行领导直系亲属任职回避制度。另一方面,要强化股份合作公司集体资产管理委员会职能,落实集体股在收益分配和重大事项表决中的权利。此外,《意见》要求推行企务公开,股份公司要定期向公司股东公开投资发展的重大决策、经营管理的重要问题、涉及股东切身利益和接受股民监督的重大事项。原村集体难享长远收益

  深圳市规划国土发展研究中心规划师胡盈盈在一份报告中也指出,城市化对原集体经济组织和原村民持续发展能力产生冲击。深圳规定原农村集体组织在合作建房入市前,要求保证至少30%用地作为村集体永久用地。在此基础上,已批准非农建设用地可依据规划确定为居住用途,或在把非农工商用地指标调整到规划为居住的地块后,村民在眼前短期利益的驱使下,可在近年内分批最多将70%用地合作转让用于房地产开发。由于合作开发后的土地完全进入市场,原村集体难以享用更长远的收益权,可能对社区经济的持续发展产生不利的影响。

  这种考虑的确开始在深圳村集体经济组织中普遍存在。一位社区干部称,近年社区居民呈现老龄化趋势,对医保和社会福利的要求增加,此外外来务工人员持续增多,最高时期达到10万人,对社区的公共服务提出更高要求。伴之而来的是社区服务各职能岗位雇员工资提升,公共设施投入和维护成本持续增加。而原有的集体收入“扛不住了”。

  即便在一些已经暴富的村子里,对长远发展的担忧也存在。南山区大冲村目前是深圳城市更新成功的典型,大规模的旧改让村民们获得了不菲的收益。大冲股份合作公司董事长阮洪坤称,村民们目前有了不少的补偿资金或物业,生活较为富余。但他担心的是将来如果物业也外包出去,“整个大冲村都没事可做了,下一步的发展,我很担心。”阮洪坤说,现实的更新改造有难度,但如何让股份合作公司有长久的发展驱动力,是更大的难题。他现在最担心的是村里的下一代人。

  直到目前,也有一些原农村对政府不买账。原特区外一位不愿透露姓名的股份合作公司董事长直言:目前的“历史遗留问题”实际上都是历届政府所导致,现在原农村没法融入市场发展,政府的规划也进不了原农村的土地上。归根结底,是决策的过程没有股份合作公司的充分参与,没有话语权。“我们没收到什么意见,政府要政策没政策,村子也没什么好发展的。还是等他们政府去搞吧。”他说道。

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