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共享租房在深圳崛起 房东们大多没有亏本

  随着互联网时代下分享经济的兴起,作为分享经济的重要板块,短租公寓盘活了城市与度假地的大量闲置房产资源,并获得迅猛发展。而这种分享经济无疑对传统酒店产业产生了巨大冲击。尤其是以A irbnb、HomeAway、途家、小猪、蚂蚁短租等分享住宿平台被越来越多的人接受,市场上也涌现出一批提供房屋共享新服务的创新企业。

  作为国内创新重地的深圳,共享住宿平台发展得如何?记者近日走访发现,共享租房平台存在个人房东、二房东甚至专业代理;共享租房平台的客源趋向商旅化,服务上有的推互联网系统,有的推商旅服务。相比传统民宿,共享租房的房东们大多没有亏本,甚至有半年回本盈利的例子。尽管如此,管理、安全和质量都是共享租房当前面临的难点。

  5月10日上午,大唐正在布置位于世界花园海华居的一套共享租房房。这套4房一厅150平方米的房子,是他们团队的第20套短租房。大唐准备本月将房子“放”出去。

  2014年10月,大唐和他的创业团队经营“大白之家”短租,主打中高端住宿的托管。“大白之家”与有房贷压力的投资客房东合作,房东加盟或者委托他们经营(即房子由房东提供,“大白之家”作为二房东进行托管,提供装修设计和经营经验。)

  起初,大唐团队瞄准的是来深展商旅住宿需求,经营范围在会展中心一带。他们的第一家短租房开在福田口岸,此后一家一家地铺开。除了两套短租房是做单间出租,其他都是整套出租,顾客主要是商务客和家庭客,口岸的还有进出口岸的旅客。

  “短租的生意不错”,大唐介绍,他们经营第一套房就实现了盈利。交易的成本并不算高,除开给房东押二付一的押金和数千元的“软装”,一般经营半年就回本了。除了2月是淡季,其他时间都是旺季,大唐团队操盘的17套福田短租房基本都是住满状态。

  既然是主打中高端客流,在装修设计上,他们会更“上心”。比如,他们会对一些房间进行主题设计,配备按摩椅、投影仪等。目前,他们正在装修的一套房,预计放租出去时价位为1200元/天,而平常单间是400元/天。

  除了创业团队,涉足共享房屋出租的,还有不少是有着丰富操盘经验的传统酒店业从业者。雅庭短租项目负责人之一欧焕连介绍,雅庭此前业务是酒店,2016年7月进入短租行业,其在南山区科技园附近的新城小区与房东签下120套房5年租期,作为二房东经营打理房子,一半作为年租和月租,另一半作为短租。短租项目设定时尚、至尊和田园三种风格,配备洗衣机、电视等,按商业化和标准化管理。

  “客人通过小猪、途家等租房平台下订单后,他们会与客人沟通,客人也会查看此前客人的评价综合考虑”,欧焕连介绍,由于项目在科技园内,短租需求较大,生意非常好。雅庭这60套短租房“放”出后,平常时间段待租的房子不到10套。目前,该团队已在计划扩充房源。

  有别于团队或公司运营,也有不少个人进来“玩票”。小囡(化名)在宝安租住了一套4房2厅的房子。2016年起,她除了自住在主卧外,将其余房间“挂”在一家共享租房平台上短租,“一来住着舒服,且避免长租遇到不合意的室友,且能结交不少有意思的朋友;二来短租能回补些房租成本。”

  据共享租房平台途家介绍,途家的房源中,个人闲置房源只是一小部分,专业代理经营是主流。在途家的45万套房源中,有40万套左右是由专门的商户来经营。

  这与小猪短租的情况有些不同,小猪短租的房源有平台自营、房东自营、专业代理经营(二房东),“我们的房源九成都是一手的,或者为‘二房东’自己打理的。”记者随机在这一短租平台上搜索发现,其房源有独立单间、整套出租以及合租房等几种短租形式,从十平方米的单间到近千平方米的整栋别墅,住宿标价从几十元到几千元一晚不等。

  从分布来看,短租房主要位于人流密集的中央商圈,如会展中心、cocopark、地王大厦、东门等;一些热门的旅游景区,如东部华侨城、大小梅沙、较场尾等;此外在车站、宝安机场、蛇口码头甚至各区医院、深圳各高校等地段均有分布。

  客源方面,小猪短租数据显示,其目前有1000万活跃用户,其中广东注册用户超百万,是用户最多的地区,广深用户数接近。房客25-35岁,女性用户超过一半。

  小猪短租华南总监丁强分析,深圳的共享租房市场最大的特点是呈商旅化,来深房客偏多是商旅出差,入住目的是商旅的达入住的35%。其次,深圳人更年轻且心态更开放,使得单间分享比例高,2016年占比超45%,分享单间用来分担房租、认识人,甚至从中发现行业机会,进而半职业化兼职做的都有。深圳也确实比别的地方更具分享精神,因此发展很快,“小猪2015年进入深圳,现在已有超过5000套房源,在广州发展短租4年效果和深圳发展2年差不多。”

  途家深圳市场负责人陈思伟也曾提及,商务旅行是深圳共享租房的一个突出特点。途家在深圳发展更多的是商务需求,开会出差寻找合适的住所是最主要需求之一。因此,其不少房源都设于深圳的CBD以及各大园区,房间的设置也会考虑到商务使用如开会等,就是为了方便出差旅行的团队使用。

  除了商旅化,过渡性住房的需求在深圳也很强烈。途家的数据显示,深圳务工、求学、房子装修以及亲友在春节等时段来访这些情况中,都存在过渡性短租的需求,比方换工作后面临换房的问题,需要住宿的过渡。权衡入住时长和价格,较之酒店,短租房也成了一个能满足需求的房源。

  对于共享租房,人们最初的印象和定义可能从A irbnb产生,房东将自有且闲置的房子放在平台上分享。但现在随着市场发展,房源不仅仅来源于自有产权,更有二房东代理,甚至职业团队专业代理,共享租房定义是否被泛化?

  对此,小猪华南总监丁强认为,当下确实定义泛化,“这是因为有资本进入,有的做的是B 2C,有的是非B 2C,小猪就是后者,现在做的东西会更像A irbnb。”他分析说,起初大家是因为兴趣去做,后来在其中发现了商机,进而创业,有的半职业化甚至全职做。但职业房东和二房东并不是不能接受的,职业化专业化是趋向之一,比例也正在扩大化。

  共享租房虽然发展快速,但也带来了安全、质量和规范等一系列问题。“霸王条款”、经营不善亏损转嫁、货不对板怎么办?自有房屋改成商业出租用途,没有相应的实名登记手续和常规酒店的“五证”经营许可或备案,应如何处理?共享租房的用户小囡便困惑于此,“虽然国家鼓励共享经济,但感觉还是在偷偷摸摸地做,共享租房到底是否合法合规?”

  在她看来,深圳不时有网格登记员来查房检查入住情况,如果不申报,被查出来算违规。而如果需要进行规范,那么个人居家的分享短租和专职的经营性质短租,还是应该有所区分,“毕竟居家的分享,想要拿到营业执照、符合工商、消防要求,太难了”。

  近一年,共享租房在国内的发展十分迅速。深圳市场同样发展很快。平台方面,A irbnb、途家、小猪等外来平台入驻,住百家、一呆网等本地平台崛起和往外发展业务,小型的平台也在尝试发展;房源方面,在途家看来,深圳的房源还有很大的空间,一、二手房的市场仍旧很大,很多房子都适合放到平台来做;客源方面也有上升空间。

  事实上,共享租房平台竞争点无外乎房源、客源和服务三者。今年春节后,途家的大冲城市花园集散中心进入最后筹备阶段,预计6月将会正式运营,大鹏集散地也将会在近期开始运营。这样的服务集散中心途家还开设了很多,它们主要是为了途家商户和个人房东提供配套服务,比如布草、清洁、门锁等等。这种配套式的服务,其他的共享租房平台也都有开展。原本出租或者民宿考验房东自身的经营能力,而这些大型的短租民宿平台在产业链、物流、经验等方面,相比个体出租者,甚至和出租商户相比,都具有明显的优势。

  途家也在打造自己的个人房东和“场景化平台”。A irbnb对于个人房东的包装和推广劲道足,也颇为成功。而在之前,无论是途家还是小猪短租,在这一方面都相对“低调”。现在情况有所改观,途家开始打造个人房东样板。陈思伟指出,单身、情侣或全家出行,会有很多不同的目的和场景需求,需要对房源和配套服务有更精准的要求,用以提高用户体验。

  小猪短租则在今年推出国内第一个商旅短租产品。至今年年底,小猪短租将放出8万套产品,将服务标准化,为房客入住提供、72小时入住保障,卫生投诉先行赔付,步行10分钟可达地铁;为房东提供智能密码锁和小猪管家,针对其招待和打扫的痛点,减少精力和成本。此外,未来小猪的商旅房源还将陆续配备智能办公设备,如投影打印设备等,同时不排除与共享交通领域企业的合作,满足用户的更深度需求。

  途家相关负责人称,目前行内是不断有新玩家进入,资深玩家也不停地壮大自己。虽然竞争局面尚未达到“刀刀见血”的程度,不过在可以预见的未来,这样的比拼不可避免。途家此前先后购买了蚂蚁短租的股份,而后拿了携程和去哪儿的民宿频道,此后他们的目标是整合更多房源,打通这些房源的平台,“这些事,竞争对手也在做。”

  小猪短租相关负责人则分析,共享租房目前比酒店占比要低,但按国内分享经济数据来看,共享租房已经成为趋势。A irbnb在海外拥有的短租房数量现在就已经超过最大的酒店集团。丁强介绍,“共享租房竞争对手偏向针对经济型酒店,和酒店同品质的房间,只需花2/3的价格,此外共享租房还有针对多人多天服务这种使用场景的优势,相较而言,酒店标准化产品无差别是弱势。短租房正以此加速切入酒店满足不了需求的领域。”

  大鹏的传统民宿,从较场尾海滨萌芽到茁壮成长走过了整整十年,至2016年12月底,注册登记民宿1174家,在全省占比接近55%。数据显示,大鹏新区绝大部分民宿是自有资金开办的,这与全国民宿特别是浙江、大理、丽江等地民宿基金、民宿资本蜂拥介入、布局形成巨大差异。而深圳市大鹏新区民宿协会关于大鹏新区民宿2016年发展状况的报告指出:按全成本核算,大鹏新区亏损民宿超过九成。

  经历了2014、2015两年民宿投资火热期后,投机资本通过转让获利、房屋承租年限过短和租金翻倍增长,导致2016年民宿经营者成本急剧增加,多数民宿出现经营困难,严重亏损。且抄袭跟风,没有自己的品牌。有行业人士分析,2017年对于大鹏短租民宿行业发展至关重要,春节长假,较场尾片区的房价和入住率普遍较去年春节下跌10%。

  大鹏政府于2015年开始发布民宿管理办法出手管理,这是广东的首个办法,其建立“一户一档案”跟踪管理制度,推行民宿的“大鹏标准”,从十个方面评审。2016年宣传推广通过SGS国际认证的43家民宿。2017年4月25日全国第三家、广东省首家民宿学院在大鹏新区启动。较场尾办事处也正在做升级改造。民宿目前已成为大鹏新区旅游业的一张新名片。

  一来住着舒服,且避免长租遇到不合意的室友,且能结交不少有意思的朋友;二来短租能回补些房租成本。

  小猪短租2015年进入深圳,现在已有超过5000套房源,在广州发展短租4年效果和深圳发展2年差不多。

  目前行内不断有新玩家进入,资深玩家也不停地壮大自己。虽然竞争局面尚未达到“刀刀见血”的程度,不过在可以预见的未来,这样的比拼不可避免。


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